Immobilienmarkt Berlin

Allgemeiner Immobilienmarkt

Der allgemeine Immobilienmarkt in Berlin ist äußerst stabil und sowohl die Mieten als auch die Immobilienkaufpreise steigen stetig. Im Vergleich zu anderen Hauptstädten der Welt und vor allem in Europa sind die Immobilienpreise jedoch immer noch niedrig. Der Durchschnitt pro m² erreicht je nach Mikro-Standort und die Art der Immobilie zwischen 2.500 und 8.000 Euro. Die Mieten variieren von 8,50 bis 20,00 Euro pro m².In den letzten 5 Jahren erlebte der Markt eine Zunahme in jedem Sektor, bedingt durch eine schnell wachsende Bevölkerung und einem extremen Mangel an der Entwicklung neuer Wohnungen. Die Nachfrage ist auf einem Allzeithoch. Gepaart mit den niedrigen Zinssätzen führt dies zu einer erhöhten Eigentumsrate, die historisch in Berlin eher gering war. Diese Entwicklung wird unserer Meinung nach in Zukunft weitergehen und die Preise im nächsten Jahrzehnt stetig steigen. Dies macht Immobilien Kapitalanlagen in Berlin selbst bei gestiegenen Preisen zu einer interessanten Investitionsmöglichkeit.

Mietsituation / Renditen

Die zu erzielenden Mietrenditen variieren in Berlin je nach Standort zwischen 3% und 5%. Hochpreisige Immobilien in Neuentwicklungen in Top-Standorten bieten im Durchschnitt einen Ertrag von rund 3,00%, haben aber Vorteile hinsichtlich der kontinuierlichen Kosten und der Wiederverkaufspreise. Bereits vorhandene Immobilien bieten im Durchschnitt mehr Renditen von bis zu 5%, sind aber oft mit einigen Kosten für Renovierung oder Wartung verbunden. Aber die Erträge sind unserer Meinung nach nicht alles. Der höchste Gewinn liegt offensichtlich in den rasch steigenden Preisen des Eigentums selbst, und damit vielversprechende Gewinne in einem Weiterverkauf nach zehn Jahren.

Möblierte Wohnungen

Ein besonderes Gebiet des Mietmarktes sind voll möblierte Wohnungen oder sogenanntes „Wohnen auf Zeit“ oder auch Studenten- und Businessapartments. Diese Apartments und Wohnungen sind meist an Geschäftsleute auf Zeit, mit einer Mietzeit von drei Monaten bis zu 2 Jahren, vermietet. Sie sind aber nicht mit Ferienwohnungen zu verwechseln. Die Vermietung von Ferienwohnungen ist seit 2015 in Berlin weitgehend verboten.

Die Begründung des Konzepts hier ist die Miete zu höheren Preisen in Form einer pauschalen Miete, einschließlich der laufenden Kosten, Internet und TV etc. anzubieten. Der Mieter hat den Vorteil, praktisch einfach mit seinem Koffer einzuziehen, und ist deshalb oft bereit eine höhere Miete für die Bequemlichkeit zu bezahlen. Darüber hinaus bietet diese Art der Vermietung eine größere Flexibilität in Bezug auf Mietzinserhöhung und Nutzung der Wohnung, da Sie mehr Chancen haben, die Wohnung wieder zu mieten.

Die Erträge in diesem Segment erreichen in der Regel zwischen 4% und 5% einschließlich der Kosten für die Möbel. Wir bieten Ihnen hier einen hauseigenen Möblierungsservice sowie die Vermietung und die Verwaltung solcher Wohnungen an, so dass Sie als Investor buchstäblich keine Arbeit mit Ihrer Investitionsliegenschaft haben. Bitte beachten Sie unseren Abschnitt über Möblierte Wohnungen für weitere Informationen.

Die Bezirke – Ein Überblick

Wie schon erwähnt, ist der Immobilienmarkt Berlin sehr vielfältig. Aufgrund großer Einkommensunterschiede in den verschiedenen Bezirken variieren auch die Immobilienpreise und Mieten erheblich. Im Folgenden geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die Hauptbezirke und die Entwicklung, die sie in der Vergangenheit gemacht haben, und wird nach unserer Meinung in der Zukunft nehmen können. Das Ziel ist es hier nicht eine exklusive Liste von interessanten Investitionsstandorten zu bieten, und wir beschreiben nicht jeden Bezirk im Detail, sondern wir versuchen eher Ihnen eine Orientierung der möglichen Standorte für Ihre Immobilieninvestitionen in Berlin zu geben.

Charlottenburg-Wilmersdorf

Charlottenburg und Wilmersdorf sind die traditionellen und klassischen Wohngebiete Berlins. Wilmersdorf und Charlottenburg sind Einkaufen und Spaziergang am Kurfürstendamm, zwischen Theater und Kultur. Hiererlebt man genau den Charme, den man sich von Berlin wünscht. Hier, zwischen Grunewald und dem Regierungsviertel, erlebt man Lebensqualität und das Leben mit Stil sowie hektischem Stress gepaart mit einem bunten Nachtleben.

Berlin Charlottenburg ist seit jeher ein guter Standort für Immobilien. Die „klassische“ Innenstadtlage hat in den letzten Jahren einen besonderen Status erreicht, nirgends, steigen die Mieten in Berlin so schnell wie hier. Die Rate des vergangenen Jahres betrug etwa 8% bis 9% pro Jahr! Etwa zehn Prozent der 3,4 Millionen Einwohner Berlins leben in Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Charlottenburger sind entspannt, kosmopolitisch, traditionell und jetzt auch international.

Sie können die Lebensqualität der Metropole Berlin besonders an der berühmtesten Berliner Einkaufsstraße, dem Kurfürstendamm, spüren. Hier zeichnen sich die Straßen vor allem durch den alten, prächtigen Stuck der Gründerzeithäuser und alten Bäumen aus. Zu den begehrtesten Wohngebieten gehören die Nebenstraßen des Kurfürstendammes und der Savigny- und Ludwigkirchplatz mit wunderschön renovierten alten Häusern und unzähligen kleinen Geschäften und Cafés. Ein weiterer Vorteil von Charlottenburg ist die Weltklasse-Infrastruktur mit unzähligen Buslinien, U-Bahn und Bahnhöfen.

Aber wenn Sie auf der Suche nach einem echten Schnäppchen sind Sie in diesem Bezirk falsch! Die Preise sind im Vergleich zu anderen Bereichen sehr hoch, aber eben auch die Mieten.

 

Friedrichshain

Der Mietpreis liegt deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Der Mangel an Wohnraum wird voraussichtlich auch hier weiter zunehmen. Da ausgewiesene Sanierungsgebiete bereits weitgehend abgelaufen sind oder innerhalb kurzer Zeit ablaufen, wird die Bautätigkeit in Friedrichshain sicherlich weiter sinken.

Der Bezirk selbst bietet sich ganz oben in der Nähe des Stadtzentrums, vor allem interessante und gut bezahlte Arbeitsplätze, die durch Ansiedlungen von Firmen aller Größen erreicht wurden. Bemerkenswerte Beispiele sind z.B. der Mediaspree Bereich mit z.B. Firmen wie MTV, Universal Music, Allianz, BASF und der Mercedes Benz Arena. Heute leben hier viele Arbeitnehmer aus der Medien- und Kreativwirtschaft. Clubs und Geschäfte, Restaurants und die Strände der Stadt, Kultur, Stil und nicht zuletzt Kaufkraft geben dem Bezirk ein unverwechselbares Profil.

Darüber hinaus wurde stark in die Infrastruktur des Bezirks investiert. Ein dichtes Netz von U-Bahn- und Bahnstrecken, Bus- und Straßenbahnverbindungen bietet eine hervorragende Infrastruktur und macht alle Gebiete Berlins leicht zugänglich. Der Bezirk Friedrichshain hat sich daher rasant entwickelt und hat sicherlich eine der besten Prognosen aller Teile Berlins bei der Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten.

 

Kreuzberg

Kreuzberg ist heute Teil des Bezirks in Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin. Bis zur Fusion mit dem ehemaligen Bezirk Friedrichshain durch die Bezirksreform 2001 war Kreuzberg ein unabhängiger, eigenständiger Bezirk. Der Bezirk ist heute einer der absolut trendigsten Bezirke von Berlin.

In Kreuzberg ändert sich die Hauptstadt rasch. Mittlerweile drängen junge Familien und kreative Köpfe mit höheren Einkommen in den Bezirk, was den Preis von Immobilien in beiden Bereichen sowohl bei als auch den Mieten stark steigen lässt. Diese Einkommensniveaus wurden durch das multikulturelle Bild des Bezirks angezogen. Kreuzberg ist daher wohl das Gebiet mit den aktuell dynamischsten Immobilienpreisen. Die Kostensteigerung in der Miete gehört zu den höchsten aller Bezirke.

Der Kreuzberg selbst, nach dem ehemaligen Bezirk genannt, ist eine der höchsten natürlichen Höhen von Berlin und bietet einen eindrucksvollen Blick auf die Hauptstadt. Ein Ort, um sich zu treffen und zu entspannen. Die Nachbarschaft rund um den Berg ist ein liebenswerter Stadtteil mit einem ganz besonderen Charme. Eine bunte Mischung aus Cafés, Kneipen, Straßenmärkten und Einkaufsstraßen dominiert hier das Stadtbild.

Unmittelbar angrenzend ist der Victoria Park, eine der grünen Lungen des Bezirks. In unmittelbarer Nähe des Bergmannkiez mit seiner legendären Cafémeile. Neben seinem Ruf als einer der angesagtesten Bezirke von Berlin zeichnet sich Kreuzberg durch seine zentrale Lage und eine hervorragende Verkehrsanbindung aus. Die Nähe zur Spree, mit viel Grün- und weitläufigen Rasenflächen laden zum Entspannen ein.

 

Neukölln

Der Bezirk Neukölln ist einer der am schnellsten entwickelten aber auch unübersichtlichsten Bezirke von Berlin. Es enthält sowohl sehr interessante und aufstrebende Lagen  für eine Immobilieninvestition aber auch einige Brennpunkte deren Entwicklung nicht absehbar ist. Einige sind bereits etabliert, andere sind auf dem Vormarsch oder eben nicht.

Vor allem das sogenannte „Kreuzkölln“, wo Kreuzberg und Neukölln aufeinandertreffen, ist im Moment eines der sich schnell verändernden Gebiete Berlins. Bei einer Investition in diesem Bezirk sollte man sich also genau auskennen.

 

 

 

Mitte

Der Zentralbezirk „Mitte“ ist nicht nur ein Bezirk, sondern auch der Ursprung von Berlin und beherbergt die meisten Sehenswürdigkeiten und Attraktionen. Der Bezirk verfügt auch über einen starke kreative Szene und bietet unzählige Freizeit- und Unterhaltungsmöglichkeiten, vor allem um die Oranienburger Straße.

Der Alexanderplatz sowie die Friedrichstraße und der Gendarmenmarkt sind die Zentren der Stadt im Osten und das Gegenstück zum Breitscheidplatz und Kurfürstendamm im Westen. Hier gibt es große Immobilienentwicklungen und auch Wolkenkratzer à la Manhattan sollen am Alexanderplatz geplant werden.

Nicht umsonst liegen hier in Berlin-Mitte  im Unterbezirk Tiergarten fast alle Institutionen der Bundesregierung wie der Reichstag und auch die meisten Botschaften. Mitte ist das Kronjuwel der wiedervereinigten Stadt, das schlagende Herz in der Mitte des bunten Bezirk-Patchworks, das die Hauptstadt mit seinen vielen Gesichtern ausmacht.

Als Investitionsstandort heißt dies für Mitte aber auch, dass es nur sehr begrenzte Angebote gibt, da ein Großteil der vorhandenen Flächen auch Büros und Regierungsgebäuden zugewiesen wird, so dass einige der Wohnungen hier auch die teuersten in Berlin sind. Das Mietniveau ist hier ebenso mit das höchste Berlins.

 

Pankow

Der Bezirk Pankow ist der dichtesten bevölkerte Bezirk in Berlin. Bis 2001 gab es einen eigenständigen Bezirk Pankow. Dies wurde mit den ehemaligen Bezirken Prenzlauer Berg und Weissensee durch eine Verwaltungsreform verschmolzen. Der Bezirk Pankow selbst besteht heute aus insgesamt dreizehn Unterbezirken.

Der ehemalige eigenständige Bezirk Pankow selbst verfügt nun über einen lebendigen Immobilienmarkt und hat eine sehr hohe Rate von neuen Bewohnern. Pankow gehört zu den grünsten Bezirken in Berlin. Der Bezirk Pankow ist in gewisser Weise sowohl ländlich als auch ruhig geblieben, bietet aber trotzdem eine hervorragende Verkehrsanbindung.

Immobilienpreise sind verglichen mit anderen Bezirken „noch“ relativ moderat. Kürzlich renovierte Altbauten haben schon viele neue Bewohner vor allem aus dem benachbarten Prenzlauer Berg wegen der dort stark gestiegenen Preise angezogen. Dieser „Expansionsprozess“ wird sich nach unserer Meinung fortsetzen und macht den Standort Pankow daher im Hinblick auf Investitionsobjekte besonders attraktiv.

 

Prenzlauer Berg

Der Prenzlauer-Berg ist einer der zentralsten und beliebtesten Immobilienstandorte in Berlin. Der Bezirk Prenzlauer Berg war vor der großen Fusion der Bezirke im Jahr 2001 ein unabhängiger Bezirk zwischen Weissensee, Pankow und Mitte. Seit 2001 ist Prenzlauer Berg ein Unterbezirk von Pankow.

Das Flair eines alten, sehr städtischen Berlins lebt heute noch im Prenzlauer Berg. Häuser mit reich verzierten Fassaden flankieren die Straßen. Vor allem die Nachbarschaften rund um den Kollwitzplatz und den Helmholtzplatz erlebten einen enormen Wirtschaftsboom und sind vermutlich zwei der begehrtesten Immobilienstandorte Berlins.

Der Bezirk hat eine enorme Auswahl an Restaurants und Bars, vor allem rund um den Kollwitzplatz und den Helmholtzplatz und die Kastanienallee. Die Infrastruktur ist nahezu perfekt: Die U2, die verschiedenen Straßenbahnen und Buslinien verbinden die Nachbarschaft mit der ganzen Stadt. Die pendeln zur Arbeit dauert von hier nur selten länger als 30 Minuten. Kein Wunder, dass das Gebiet jetzt der Kinderreichste Berliner Bezirk ist, da es den Eltern gute Voraussetzungen gibt, um Arbeit und Karriere gemeinsam zu organisieren.

Der ehemalige Arbeiterbezirk Prenzlauer Berg hat sich nach dem Fall der Berliner Mauer doch dramatisch verändert, unzählige kreative neue Bewohner zogen hinein. Heute können Sie viele Prominente auf der Straße treffen. Aber es sind nicht nur bekannte Namen, die für eine interessante Nachbarschaft sprechen. Drei Viertel der Erwachsenen, die am Helmholtzplatz leben, sind Akademiker. Das durchschnittliche Einkommen in Prenzlauer Berg liegt für alle Bezirke von Berlin um fünf Prozent über dem Durchschnitt. Der Anteil der 20- bis 44-Jährigen liegt ebenfalls über dem Durchschnitt.

Insgesamt eine wünschenswerte Lage für eine Immobilieninvestition, aber schon sehr teuer und fast unmöglich, eine „freie“ Wohnung zu finden.

 

Schöneberg

Schöneberg ist Teil des Bezirks Tempelhof-Schöneberg. Bis Ende 2000 gab es einen unabhängigen Bezirk von Schöneberg, der dann auch noch den Stadtteil Friedenau einschließt. Der Bezirk Schöneberg wurde im Jahr 2001 im Rahmen der Verwaltungsreform mit dem Bezirk Tempelhof verschmolzen.

Schöneberg ist ein zentral gelegenes Viertel im Südwesten von Berlin. Schöneberg – schon immer eine beliebte Wohnadresse für Jung und Alt – ist lebendig, und bietet eine farbenfrohe Vielfalt auch für Wohnraum. Der westliche Stadtteil ist für seine vielfältige Kultur- und Bar-Szene, sowie seine gepflegten  Wohnquartiere wie z.B. das Bayerische Viertel und den Akazienkiez bei Berlinern und Neuankömmlingen sehr beliebt sind.

In Schöneberg liegt das bayerische Viertel. Dieser Teil von Schöneberg dominiert elegante Fassaden im süddeutschen Renaissance-Stil. Die Straßen sind teilweise nach bayerischen Städten benannt. Viele prominente Persönlichkeiten wie Albert Einstein lebten hier.

Der Bezirk ist traditionell eines der besseren Wohngebiete Berlins. Schöneberg war schon immer ein Bereich für die bessere Lage. Sie können das vor allem im bayerischen Bezirk um den Victoria-Luise-Platz mit seinen stattlichen, stuckreichen, aber nicht überladenen Mehrfamilienvillen aus den frühen Tagen fühlen. Der Akazienkiez scheint mehr urban gegenüber dem ruhigen Victoria-Luise-Platz. Hier gibt es viele Geschäfte, Restaurants und Cafés, die eine ähnliche Atmosphäre wie der viel besungene Prenzlauer Berg bieten.

Die Mieten liegen größtenteils über dem Durchschnitt. Aber wie allgemein in Berlin beobachtet, nimmt der Anteil des Besitzes auch in Schöneberg stetig zu. Dasselbe gilt für die Preise beim Kauf vor allem die viel bevorzugten Schöneberg-Standorte wie Winterfeldplatz, Akazienkiez und das Bayerische Viertel haben sich in den letzten 5 Jahren stark erhöht.

 

Steglitz, Zehlendorf and Dahlem

Steglitz-Zehlendorf sowie der Unterbezirk Dahlem sind einige der am weitesten entwickelten und anspruchsvollen Bezirke von Berlin. Dies ist der alte Westen, wie man Ihn kennt, sehr dicht besiedelt, sehr sauber und ohne große Problembereiche. Viele Einkaufsmöglichkeiten und insgesamt eine weit  überdurchschnittliche Einkommensrate. Klassischer Investitionsstandort, wo man nicht wirklich falsch liegen kann. Die Preise sind in Top-Lage sehr hoch in normalen Nachbarschaften im Vergleich oft noch recht günstig.

In Steglitz und Dahlem ist mit der Freien Universität Berlin, auch die größte Universität Berlin angesiedelt. Hier liegen auch unsere Apartments für Studenten und Pendler. Mehr hierzu finden Sie unter  der Rubrik Studentenapartments Dahlem.  In Steglitz selbst ist die Schloßstraße mit ihren vielen Geschäften und Einkaufszentren eine erstklassige Lage, vor allem die umliegenden  Straßen dieses Viertels haben aus unserer Sicht ein hervorragendes Entwicklungspotential!

 

Tempelhof

Tempelhof ist jetzt Teil des Bezirks Tempelhof-Schöneberg. Bis zur Verwaltungsreform 2001 gab es einen eigenständigen Bezirk Tempelhof, der die Landkreise Mariendorf, Marienfelde, Lichtenrade und den Bezirk Tempelhof umfasste. Nachbarbezirke sind Schöneberg, Steglitz, im Südosten Britz, im Osten und Norden Neukölln und Kreuzberg.

Berlin Tempelhof ist historisch für seinen Flughafen auch weit über die Grenzen Deutschlands bekannt. Gerade wegen seiner guten Infrastruktur ist dieser Bezirk nicht nur bei den Berlinern sehr beliebt. Außerdem bieten die nahe gelegene Schloßstraße, der zweitgrößte Einzelhandelsstandort in Berlin, sowie der Tempelhofer Hafen mit mehr als 70 Geschäften zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten.

Die Verkehrsanbindung an alle Teile von Berlin ist sowohl auf der Autobahn als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut. Die Gebäude und das Stadtbild Tempelhofs sind geprägt von einer Mischung aus größeren Mietbauten und Einfamilienhäusern, Industrie- und Grünflächen.

Mit dem Ende des Flugbetriebs am ehemaligen Flughafen Tempelhof sind die Preise an diesem Standort ständig gestiegen. Dies in Verbindung mit der günstigen Lage und der optimalen Verbindung auch auf dem neuen Flughafen BBI lässt Experten langfristig stark steigende Immobilienpreise in Tempelhof erwarten.

 

Tiergarten

Tiergarten ist ein Unterbezirk von Mitte und beherbergt mehrere kulturelle Gebäude, wie die Philharmonie und die Neue Nationalgalerie, aber auch das „Manhattan“ von Berlin den Potsdamer Platz. Es beherbergt auch einige der prominentesten Regierungsgebäude und Institutionen.

Als Immobilienstandort hat es einige der höchsten Mieten sowie einige eher unterbewertete Gebiete wie z.B. Moabit zu bieten. Es ist ein sehr zentraler Bezirk und schließt die Lücke vom alten Westen zum alten Osten. Es ist meist sehr grün und ist nach dem größten Berliner Park benannt.

 

Treptow-Köpenick

Berlins größter Stadtteil ist Treptow-Köpenick, ein florierender Standort mit Tradition und hoher Lebensqualität, der sich durch ein hohes Entwicklungspotential in Wirtschaft, Arbeit und Wohnen, Kultur und Tourismus auszeichnet. Es bietet seinen Bewohnern eine reiche entspannende Natur und das Wasser. Zum Beispiel legt in diesem Bezirk den größten See Berlins, den „Müggelsee“. Nirgendwo sind städtische Lebensqualitäten so eng mit der Erholung auf dem Land verbunden.

Verschiedene Einrichtungen der Berliner Universitäten und anderer Forschungseinrichtungen bilden die Grundlage für den aktuellen Aufschwung in der Region und die Nähe zum neuen Flughafen BER. Ein Beispiel ist der Wissenschafts- und Technologiepark Berlin Adlershof (WISTA). Es zählt derzeit rund 650 Unternehmen und mehr als 10.000 Mitarbeiter und 7.500 Studenten, was die Nachfrage nach Wohnraum in der Region weiter erhöht.

Ein paar Straßenbahnhaltestellen von Köpenick entfernt liegt der Neue Berlin Flughafen Berlin-Brandenburg International (BBI). Köpenick wird also besonders von der Eröffnung des neuen Flughafens profitieren, nicht zuletzt durch die zahlreichen damit geschaffenen Arbeitsplätze. Die Bevölkerungsentwicklung für den Landkreis Treptow-Köpenick ist sehr positiv. Bis 2030 prognostizierte der Berliner Senat eine Bevölkerungszunahme um 5,1 Prozent. Die wachsende Bevölkerung im Landkreis wirkt sich positiv auf den Wohnungsmarkt aus, seit 2007 steigen die Immobilienpreise in Treptow-Köpenick stetig an.

 

Wedding

Wedding – das mag oftmals Liebe auf den zweiten Blick sein. Wer sich nicht von den grauen Mietshäusern abschrecken lässt, kann viel entdecken, denn der Bezirk Wedding hat viel Grün und damit einen hohen Erholungswert. Aber nicht nur die Parks locken mehr und mehr Menschen im ehemaligen Arbeiterviertel an, die Kreativ- und Kunstszene hat den Bezirk als Anziehungspunkt entdeckt. Wer den Bezirk Wedding besucht oder hier lebt, erfährt ein originelles Berlin, weil es noch die echte Berliner Schnauze gibt. Viele verschiedene Kulturen im Bezirk machen ihn zu einer besonders bunten Mischung. Die Immobilienpreise sind nach wie vor niedrig, sind aber in den an Mitte angrenzenden Lagen bereits deutlich angestiegen. Ein Trend, der auch in Zukunft anhalten wird.